Die häufigsten Fragen rund um den Wohnungsverkauf

Ein Wohnungsverkauf bringt viele organisatorische Aufgaben mit sich – dazu gehört das Zusammenstellen und Beschaffen der folgenden und weiterer Unterlagen. A. Zürker Immobilien übernimmt diese Beschaffung auf Wunsch komplett für Sie:

• Mietvertrag sowie unter Umständen Mieterhöhungsschreiben, wenn die Wohnung vermietet ist
• Höchstens drei Monate alter Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan sowie Gemeinschaftsordnung
• Grundrisspläne und Bauzeichnungen
• Nachweis über die Gebäudeversicherung
• Aktuelle Wohngeldabrechnung
• Aktueller Wirtschaftsplan
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Beschlusssammlung
• Letzter Grundsteuerbescheid
• Kubaturberechnung, um den umbauten Raum zu veranschaulichen
• Gültiger Energieausweis
• Sanierungs-/ Modernisierungsnachweise

Wer eine Wohnung kauft, erwirbt gleichzeitig Nutzungsrechte am gesamten Wohngebäude. Diese zählen zum Gemeinschaftseigentum, während die Eigentumswohnung selbst das Sondereigentum darstellt. Aus beidem ergeben sich Rechte und Pflichten, nach denen Käufer fragen und die den Verkaufsprozess sowie den Wohnungswert beeinflussen können. Zum Gemeinschaftseigentum gehören beispielsweise:

• Dach, Decken und Fundament
• Wohnungseingangstüren – die Innentüren der Wohnung sind dagegen Sondereigentum
• Garagen und Stellplätze
• Aufzüge, Treppenhaus und Flure
• Außen- sowie tragende Innenwände
• Fenster einschließlich Rahmen und Außenanstrich
• Eingangstür inklusive Gegensprechanlage und
• Briefkästen
• Heizungs- und Versorgungsleitungen
• Gemeinschaftsräume
• Außenanlagen wie Garten oder Innenhof

Wer seine Wohnung veräußert, sollte sich früh überlegen, für welche Zielgruppe sie sich überhaupt eignet. Denn nur so lässt sie sich zielgerichtet vermarkten. Fragen Sie sich also vorab:

• Ist die Wohnung für Singles geeignet?
• Finden Familien in ihr Platz?
• Wo begebe ich mich am besten auf die Suche nach der geeigneten Zielgruppe?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber einige Beispiele:

Die Bank kann von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, obwohl Sie noch Schulden bei der Bank haben.

Haben Sie die Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft und seitdem vermietet, kann der Fiskus beim Verkauf Spekulationssteuer auf den Gewinn erheben – maßgeblich ist, ob die steuerliche Haltefrist bereits abgelaufen ist. Diese Frage klärt Ihr Steuerberater verbindlich für Ihren Fall.

Besitzt Ihre Wohnung keinen gültigen Energieausweis, müssen Sie diesen – gegen Gebühr – noch vor dem Verkaufsbeginn erstellen lassen, sonst drohen empfindliche Bußgelder. Wie hoch die Gebühr ausfällt, hängt davon ab, welche Ausführung des Energieausweises für Ihre Wohnung erforderlich ist.

Zwar trägt in der Regel der Käufer die Notarkosten, aber auch für Sie als Verkäufer können in dieser Phase Kosten entstehen, wenn Sie zum Beispiel die Grundschuld für Ihre Bank oder ein bestehendes Wohnrecht löschen lassen.

Sollten Sie vor dem Verkauf eine Renovierung in Erwägung ziehen, um den Wohnungswert zu steigern, müssen Sie diese Kosten ebenfalls einkalkulieren. Wir sagen Ihnen vorab, ob sich das bei Ihrer Wohnung rechnet.

Der erste Eindruck entscheidet auch beim Wohnungsverkauf. Umso wichtiger ist ein Exposé, das Ihre Wohnung nicht nur von ihrer schönsten Seite zeigt, sondern auch die Informationen enthält, nach denen Kaufinteressenten suchen – zum Beispiel:

• Anzahl der Zimmer
• Höhe der Nebenkosten
• Ausstattung der Eigentumswohnung
• Zustand
• Zeitpunkt der letzten
• Sanierungen/Modernisierungen
• Quadratmeterzahl
• Baujahr des Wohngebäudes
• Details zum Wohnumfeld/zur Infrastruktur
• Grundrissplan