Geerbte Wohnungen vermieten in Garmisch-Partenkirchen und Umgebung
Unsere erfahrenen Makler begleiten Sie mit dem nötigen Feingefühl
Sie haben eine Wohnung geerbt, hängen an ihr, wissen aber noch nicht so recht, was daraus werden soll? Dann ist die Vermietung eine Option. Vorher sollten Sie allerdings wissen, ob sich dieser Schritt für Sie auch finanziell trägt. Uns ist bewusst, wie schwer es gerade in solchen Situationen fällt, einen klaren Kopf zu behalten. Deshalb begleiten unsere erfahrenen Makler Sie in Garmisch-Partenkirchen und den Nachbarorten in dieser Ausnahmesituation mit besonders viel Einfühlungsvermögen – als Familienunternehmen in dritter Generation mit ausgewiesener Erfahrung bei Erbschaftsimmobilien.
Wer eine Wohnung erbt, sollte nicht sofort über die Vermietung nachdenken, sondern zuerst klären, ob er das Erbe überhaupt annehmen möchte. Verschaffen Sie sich dafür ein möglichst vollständiges Bild von der finanziellen Lage und entscheiden Sie erst danach. Beim Grundbuchamt erfahren Sie unter anderem, ob auf der Wohnung Hypotheken oder Grundschulden lasten; dafür müssen Sie Ihren Erbschein vorlegen. Klären Sie außerdem, ob ein Testament existiert, in dem der Erblasser bereits festgelegt hat, was mit der Immobilie geschehen soll. Und wer das Erbe antreten will, sollte vorher wissen, welchen Wert die geerbte Wohnung hat.
Wenn Sie erfahren möchten, was Ihre Wohnung wert ist, können Sie damit einen professionellen Immobilienmakler wie uns beauftragen. Wir bestimmen den Wert Ihrer Immobilie anhand mehrerer Faktoren – unter anderem anhand der Lage, der Ausstattung und des Modernisierungsgrads. Nutzen Sie dazu gerne unsere Wertermittlung für Ihre Mietwohnung.
Steht der Wert Ihrer Wohnung erst einmal fest, können Sie immer noch entscheiden, ob Sie das Erbe antreten oder ausschlagen. Dabei fallen auch Kriterien wie die Erbschaftsteuer oder eine bestehende Hypothek ins Gewicht. Die Entscheidung selbst nimmt Ihnen niemand ab – wir stehen Ihnen dabei aber gerne unterstützend und beratend zur Seite.
Zugute kommt uns dabei die über Jahrzehnte gewachsene Erfahrung am regionalen Immobilienmarkt: Wir ordnen den Verkehrswert Ihrer Immobilie nachvollziehbar ein und sagen Ihnen außerdem, welchen Mietpreis Sie für Ihre Wohnung verlangen können.
Sie sind unsicher, ob es sich für Sie lohnt, das Erbe anzunehmen und die Wohnung anschließend zu vermieten? Unsere Wertermittlung liefert Ihnen einen belastbaren Anhaltspunkt, auf dessen Grundlage Ihnen die Entscheidung deutlich leichter fallen dürfte.
Haben nicht nur Sie, sondern auch Ihre Geschwister geerbt, kann es schnell kompliziert werden. Am einfachsten ist die Lage, wenn Ihre Eltern für genau diesen Fall bereits klare Regelungen getroffen haben.
Dazu kommen mehrere Optionen in Betracht: Möglich ist etwa, dass bereits festgelegt wurde, dass Sie oder eines Ihrer Geschwister die Wohnung übernimmt und die anderen auszahlt. Ebenso kann bestimmt sein, dass Sie und Ihre Geschwister die Immobilie zu gleichen Teilen erben und selbst entscheiden sollen, wie Sie mit diesem Erbe umgehen. Ohne abweichende Regelung steht jedem Kind der gleiche Teil des Erbes zu, und es entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft.
Dieser gehört das Erbe dann gemeinsam – so lange, bis sie aufgelöst ist. Bis dahin müssen die Erben zusammen festlegen, was mit der Immobilie geschehen soll. Weil in einer Erbengemeinschaft zudem besondere Regeln zur Haftung gelten – Stichwort gesamtschuldnerische Haftung – fahren viele gut damit, sie möglichst zügig aufzulösen.
Oft ist es gut, wenn Sie einen Erbschein haben. Denn dieser:
- ist erforderlich, wenn kein Testament vorliegt
- ist ein amtliches Zeugnis, das darüber Auskunft gibt, wer Erbe ist
- wird von Banken und Behörden benötigt
Bedenken Sie dabei aber: Wer den Erbschein beim Notar beantragt, nimmt das Erbe damit an.
Steht bereits fest, dass Sie Alleinerbe sind, und überlegen Sie, selbst in die Wohnung zu ziehen? Dann prüfen Sie vorab in Ruhe, ob die Wohnung zu Ihren Vorstellungen und Bedürfnissen passt. Vermieten können Sie sie später ja immer noch.
Bevor Sie einziehen, sollten Sie jedoch Antworten auf folgende Fragen parat haben:
- Ist die Wohnung groß genug für die ganze Familie?
- Sind noch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, unter anderem, um später Energie zu sparen?
- Wie hoch sind die Kosten für die erforderlichen Maßnahmen?
- Wie hoch sind die Betriebskosten?
- Wie teuer sind erforderliche Möbel?
- Wie viel kostet ein Umzug?
Gut zu wissen: Auf Immobilienerben kann eine Erbschaftsteuer zukommen. Ob und wann sie für Sie anfällt, hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Hände eines Steuerberaters – wir ordnen die Immobilie ein und binden den passenden Fachmann gerne frühzeitig ein.
Wer eine Wohnung erbt, möchte längst nicht immer selbst einziehen. Vielleicht bietet sie zu wenig Platz oder liegt viel zu weit vom eigenen Arbeitsplatz entfernt. Sie aufzugeben und zu verkaufen, kommt für viele trotzdem nicht in Frage – oft, weil das Herz an ihr hängt.
Dann ist die Vermietung eine gute Option. Behalten Sie dabei allerdings beides im Blick: Auf der einen Seite fließen Ihnen regelmäßig Mieteinnahmen zu. Auf der anderen Seite bringt eine vermietete Immobilie dauerhaft Aufgaben mit sich, um die sich jemand kümmern muss.
Bei der Vermietung sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Wenn Sie Mieteinnahmen erzielen, sollten diese nicht nur die laufenden Kosten decken. Schauen Sie, dass Sie auch etwas zurücklegen können. Dabei sollten Sie Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen schon einkalkuliert haben.
- Als Vermieter sind Sie für die Lösung der Probleme der Mieter mit Bezug auf die Wohnung verantwortlich – es sei denn, sie beauftragen jemanden, der sich darum kümmert.
- Als Vermieter müssen Sie Ihren Mietern jährlich eine Nebenkostenabrechnung zustellen.
- Sie müssen sich über einige gesetzliche Regelungen informieren. Es ist beispielsweise nicht erlaubt, dauernd die Miete zu erhöhen.
Häufig ist die geerbte Immobilie bereits vermietet. Dann gilt: Das Mietverhältnis geht unverändert auf Sie als Erben über, und Sie müssen Ihre Mieter darüber informieren. Das gilt genauso, wenn eine Erbengemeinschaft das Haus oder die Wohnung vermietet.
Möchten Sie die Wohnung dagegen selbst beziehen, kommt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht. Der Eigenbedarf muss dann aber tatsächlich bestehen und darf nicht vorgeschoben sein. Andernfalls drohen erhebliche Schadensersatzforderungen des Mieters.
Gut zu wissen: Mieter, die nicht sicher wissen, wie die Eigentumsverhältnisse nach dem Tod ihres bisherigen Vermieters geregelt sind, dürfen die Miete zu ihrer eigenen Sicherheit beim Amtsgericht hinterlegen.
Kompetente Beratung
Sie haben eine Wohnung geerbt, sind sich aber nicht sicher, ob Selbstnutzung oder Vermietung der bessere Weg für Sie ist? Wir helfen Ihnen dabei, zu einer tragfähigen Entscheidung zu kommen, und gehen mit Ihnen alle Vor- und Nachteile durch, die Ihnen aus der Selbstnutzung oder aus der Vermietung entstehen können.
Vereinbaren Sie dafür einfach einen Gesprächstermin – wir nehmen uns die Zeit, die eine Erbschaftsimmobilie braucht. Rund um Vermietung und laufende Betreuung sind wir in Garmisch-Partenkirchen und im Umland seit über 50 Jahren und mittlerweile in dritter Generation Ihr Ansprechpartner vor Ort.
Häufige Fragen zur geerbten Wohnung in Garmisch-Partenkirchen
Soll ich die geerbte Wohnung in Garmisch-Partenkirchen vermieten oder verkaufen?
Drei Faktoren entscheiden: der laufende Bewirtschaftungsaufwand, Ihr finanzieller Liquiditätsbedarf und die steuerliche Situation. Für die Vermietung sprechen eine gefragte Lage und ein tragfähiges Verhältnis von Mieteinnahmen zu laufenden Kosten, wenn Sie nicht sofort auf Liquidität angewiesen sind — für den Verkauf ein größerer Sanierungsbedarf oder ein kurzfristiger Kapitalbedarf, etwa zur Begleichung der Erbschaftsteuer.
A. Zürker Immobilien ist seit drei Generationen auf Erbschaftsimmobilien spezialisiert und stellt Ihnen Vermieten und Verkaufen kostenlos nachvollziehbar gegenüber.
Was passiert mit dem laufenden Mietverhältnis bei der Erbschaft in Garmisch-Partenkirchen?
Das Mietverhältnis geht ohne Unterbrechung auf den Erben über — Sie treten als neuer Eigentümer in den bestehenden Vertrag ein. Die Mieterinnen und Mieter sollten formell informiert werden; die Mietzahlungen sind ab dem Erbfall an den neuen Eigentümer zu leisten. Eine Kündigung durch den Erben ist nur unter denselben strengen Voraussetzungen möglich wie sonst (etwa Eigenbedarf oder eine Vertragsverletzung).
Auf Wunsch übernimmt A. Zürker Immobilien die komplette Kommunikation mit den Mietern und stellt die Betreuung des Mietverhältnisses reibungslos um.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf eine Wohnung in Garmisch-Partenkirchen?
Das lässt sich nicht pauschal beziffern: Die Höhe hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser, vom Wert der Immobilie und von persönlichen Freibeträgen ab — und für vermietete Objekte gelten andere Bewertungsregeln als für selbst genutzte. Weil hier steuerliche Details und Fristen eine große Rolle spielen, sollten die konkreten Beträge immer mit einem Steuerberater geklärt werden.
Gern bindet A. Zürker Immobilien den passenden Fachmann frühzeitig ein — mit über 50 Jahren Erfahrung in Erb- und Immobilienfragen wissen wir, worauf es dabei ankommt.
Wie verhalte ich mich in einer Erbengemeinschaft in Garmisch-Partenkirchen?
In einer Erbengemeinschaft müssen alle Entscheidungen gemeinsam getroffen werden — auch die Vermietung an neue Mieter. Schwierig wird es bei Uneinigkeit oder unterschiedlichen finanziellen Bedürfnissen der Miterben.
Bewährte Lösungen sind die Auseinandersetzung mit Auszahlung einzelner Erben, der Verkauf mit anteiliger Aufteilung des Erlöses oder die Beauftragung einer professionellen Verwaltung. In festgefahrenen Fällen vermittelt A. Zürker Immobilien mit dem nötigen Fingerspitzengefühl.
Welche Sanierungspflichten habe ich als Wohnungserbe in Garmisch-Partenkirchen?
Bei Eigentumswohnungen beteiligen Sie sich anteilig an den Sanierungsbeschlüssen der Eigentümergemeinschaft. Hinzu kommen können gesetzliche Anforderungen an die energetische Sanierung — etwa bei Dach, Heizung und Wärmeschutz. Welche Pflichten konkret und in welchen Fristen greifen, hängt vom Einzelfall ab und sollte fachlich geprüft werden.
A. Zürker Immobilien analysiert auf Wunsch den Sanierungsbedarf der geerbten Wohnung; für die Abstimmung innerhalb der Eigentümergemeinschaft steht unsere eigene WEG-Hausverwaltung bereit.
Kann ich die geerbte Wohnung in Garmisch-Partenkirchen wegen Eigenbedarf kündigen?
Ja, eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, aber strikt geregelt: Der Eigenbedarf muss echt und nachvollziehbar begründet sein, berechtigt sind nur enge Familienangehörige, und die Kündigungsfristen sind gesetzlich nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt. Bei verschwiegener oder vorgeschobener Eigennutzung drohen erhebliche Schadensersatzforderungen.
A. Zürker Immobilien bereitet Eigenbedarfskündigungen sorgfältig vor und empfiehlt bei heiklen Konstellationen die Prüfung durch einen Anwalt — die Begründung muss konkret und nachprüfbar sein.
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