Checkliste für den Mehrfamilienhauskauf
Systematisch zum Investment
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses im Raum Garmisch-Partenkirchen erfordert eine strukturierte Vorgehensweise. Diese Checkliste führt Sie in fünf Phasen durch den Kaufprozess — von der Vorbereitung bis zur Übernahme der Verwaltung.
Phase 1: Vorbereitung
- Investment-Kriterien definieren (Standort, Größe, Renditeerwartung, Zustand)
- Budget festlegen inklusive Kaufnebenkosten und Rücklagen für Instandhaltung
- Eigenkapital und Finanzierungsrahmen klären
- Steuerberater zur Strukturierung einbinden (Privatvermögen oder GmbH)
- Suchauftrag erteilen oder selbst recherchieren
Phase 2: Prüfung der Ertragslage
- Mieterliste anfordern (Nettokaltmieten, Mietbeginn, Vertragslaufzeiten)
- Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettomiete setzen
- Ertragskraft und laufende Mieteinnahmen gemeinsam mit dem Steuerberater realistisch bewerten
- Leerstandsquote der letzten drei bis fünf Jahre prüfen
- Mieten mit dem lokalen Mietspiegel abgleichen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre einsehen
Phase 3: Due Diligence
- Mietverträge einzeln prüfen (Klauseln, Sondervereinbarungen, Kündigungsfristen)
- Rücklagen und Instandhaltungshistorie prüfen
- Energieausweis anfordern und bewerten
- Grundbuchauszug prüfen (Lasten, Grundpfandrechte, Baulasten)
- Gebäudezustand durch Besichtigung oder Sachverständigen beurteilen
- Laufende Verträge sichten (Verwaltung, Wartung, Versicherung)
- Bau- und Altlastenkataster prüfen
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Phase 4: Kauf
- Finanzierung verbindlich zusagen lassen
- Kaufpreis verhandeln auf Basis der Due-Diligence-Ergebnisse
- Kaufvertragsentwurf prüfen (Mietverhältnisse, Kautionen, laufende Verträge)
- Notartermin wahrnehmen
- Kaufnebenkosten zahlen (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch)
Phase 5: Nach dem Kauf
- Hausverwaltung beauftragen oder Eigenverwaltung organisieren
- Mieter schriftlich über Eigentümerwechsel informieren
- Mietkautionen übernehmen und korrekt anlegen
- Versorgungsverträge prüfen und ggf. umstellen
- Gebäudeversicherung prüfen (Sonderkündigungsrecht nach Eigentümerwechsel beachten)
- Instandhaltungsplan erstellen und Rücklagen aufbauen
- Kontakt zu Mietern aufbauen
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Mit Begleitung sicherer ans Ziel
Wir begleiten Sie in jeder Phase — von der Objektsuche über die Due Diligence bis zur Übergabe. Seit über 50 Jahren und in dritter Generation sind wir in Garmisch-Partenkirchen und der Region als Makler mit angeschlossener WEG-Hausverwaltung im Haus verwurzelt; als Mitglied im IVD begleiten wir Investoren fundiert. Alexander Zürker, Immobilienfachwirt (GBS + IHK) und Gutachter für Grundstücks- und Gebäudebewertung, prüft mit Ihnen Ertragslage und Bausubstanz mit dem geschulten Blick aus jahrzehntelanger Verwaltungspraxis. Informieren Sie sich auch über unseren Kaufablauf mit Makler und die häufigsten Fehler beim Mehrfamilienhaus-Kauf.
Häufige Fragen zur MFH-Due-Diligence in Garmisch-Partenkirchen
Welche Mietverträge muss ich beim MFH-Kauf in Garmisch-Partenkirchen einzeln prüfen?
Jeden bestehenden Mietvertrag im Detail. Kritische Punkte:
- Mietpreis-Aktualität — liegt er deutlich unter Vergleichsmiete? Anpassungspotenzial
- Index- oder Staffelmiete — automatische Anpassungen ja/nein
- Modernisierungsverzicht — Sonderklauseln, die Sanierungsumlagen verhindern
- Mietzeiträume und Kündigungsfristen — Altmieter mit langen, gesetzlich gestaffelten Kündigungsfristen
- Nebenabreden / Sonderkonditionen — Garagen-Miete pauschal, Hausnutzung, Hausmeisterleistungen
Bei einem 8-Parteien-Haus sind das 8 Verträge mit oft 8 verschiedenen Konditionen.
Was sagt die Mieterstruktur über ein Mehrfamilienhaus in Garmisch-Partenkirchen aus?
Die Mieterstruktur ist ein wesentlicher Wertfaktor:
- Lange Mietverhältnisse (10+ Jahre) — meist niedrige Mieten, aber hohe Stabilität
- Hohe Fluktuation (Mieterwechsel jährlich) — Indiz für Probleme im Haus, aber Anpassungspotenzial
- Senioren-Mieterstruktur — vorhersehbare Generationswechsel, oft mit Sanierungsbedarf
- Junge Mieter — höhere Fluktuation, schnellere Mietanpassung möglich
Welche Mietsteigerungspotenziale gibt es bei MFH in Garmisch-Partenkirchen?
Drei Hebel sind realistisch:
- Mietanpassung bei Wiedervermietung — bei Mieterwechsel lässt sich die Miete häufig spürbar an das aktuelle Niveau anpassen
- Mieterhöhungen bestehender Mieter — im gesetzlichen Rahmen der Kappungsgrenze, in angespannten Märkten enger begrenzt
- Modernisierungsumlage — ein gesetzlich festgelegter Anteil der Modernisierungskosten ist jährlich auf die Miete umlegbar
Die Mietpreisbremse begrenzt in ausgewiesenen Lagen den Mietaufschlag bei Wiedervermietung — Prüfung pro Stadtteil nötig.
Wann ist eine Aufteilung in Eigentumswohnungen bei MFH in Garmisch-Partenkirchen sinnvoll?
Die Aufteilung bietet wirtschaftliche Vorteile, hat aber auch Hürden:
- Wertgewinn möglich — die Summe der Einzelpreise liegt oft über dem MFH-Gesamtpreis
- Aufteilungskosten pro Wohneinheit für Teilungserklärung, Vermessung und Notar — vorab kalkulieren
- Vorkaufsrecht der Bestandsmieter beim ersten Verkauf nach Aufteilung
- Gesetzliche Sperrfristen für Eigenbedarf — schließen eine schnelle Eigennutzung aus
In Garmisch-Partenkirchen ist die Aufteilung wegen begrenzter Wohnungsmärkte oft attraktiv.
Welche Sanierungspflichten gelten bei MFH-Kauf in Garmisch-Partenkirchen?
Nach Erwerb greifen Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG):
- Alte Heizungen: Austauschpflicht innerhalb der gesetzlichen Fristen
- Dämmung oberste Geschossdecke: bei ungedämmten Dachböden innerhalb gesetzlicher Frist
- Energieausweis-Pflicht bei Neuvermietung jeder Wohnung
- Neue Heizungen: gesetzlich vorgeschriebener Mindestanteil erneuerbarer Energien (in Bestandsgebäuden differenziert)
Bei MFH mit Sanierungsstau können die Pflichten schnell erhebliche Investitionen nach sich ziehen — vor Kauf detailliert kalkulieren.
Welche Bewirtschaftungskosten fallen bei einem MFH in Garmisch-Partenkirchen an?
Nicht umlagefähige Kosten reduzieren Ihre Nettorendite:
- Verwaltungskosten: fester Betrag je Wohneinheit und Jahr
- Instandhaltungsrücklage: jährliche Rücklage je Quadratmeter Wohnfläche
- Mietausfallwagnis: 2–4 % der Jahresmiete
- Versicherungen: jährlicher Betrag je Quadratmeter Wohnfläche
Insgesamt summieren sich diese auf rund 15–25 % der Bruttomieteinnahmen — entscheidend für die Renditeberechnung.
