Die häufigsten Fragen und Antworten rund um den Grundstücksverkauf

Zielgruppe und Angebotspreis lassen sich erst festlegen, wenn feststeht, wie Ihr Grundstück bebaut werden darf. Die Bebaubarkeit gibt Auskunft darüber, welcher Anteil der Fläche überbaut werden darf (Grundflächenzahl) und wie viel Geschossfläche darauf entstehen kann (Geschossflächenzahl).

Geregelt ist die Bebaubarkeit im Bebauungsplan der Gemeinde – und dort geht es selten nur um Umfang und Höhe der Gebäude.

• Welche Bauweise ist erlaubt?
• Welche Dachform darf gewählt werden?
• Wie tief dürfen Keller gebaut werden?
• Sind Anbauten wie Wintergärten oder Garagen gestattet?

Auch die Antworten auf diese und zahlreiche weitere Fragen stehen häufig im Bebauungsplan. Sie beeinflussen den Wert Ihres Grundstücks ebenso wie die Käufergruppe, die dafür infrage kommt.

Für die Lage Ihres Grundstücks gibt es keinen Bebauungsplan? Dann klären Sie die Bebaubarkeit noch vor dem Verkaufsstart mit einer Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt.

Die Grundflächenzahl sagt, wie viel Prozent Ihres Grundstückes höchstens bebaut werden dürfen – und anders als bei der Wohnfläche zählen die Mauern mit. Ebenso zählt alles mit, was über und unter der Erde Fläche einnimmt, also beispielsweise:

• Garagen
• Auffahrten
• Wintergarten
• Geräteschuppen
• Öltank
• usw.

Unter bestimmten Voraussetzungen darf die zulässige Grundflächenzahl in begrenztem Umfang überschritten werden – etwa für Garagen, Zufahrten oder Nebenanlagen. Zugleich gibt es eine gesetzlich festgelegte Obergrenze für die überbaubare Fläche eines Grundstückes. Welche Werte konkret für Ihr Grundstück gelten, klären Sie am besten mit dem zuständigen Bauamt oder gemeinsam mit uns.

Wer ein Grundstück verkauft, sollte die Unterlagen frühzeitig zusammentragen, um später keine unangenehmen Überraschungen oder Verzögerungen zu erleben. Sorgen Sie also dafür, dass rechtzeitig zum Verkaufsstart folgende Dokumente vorliegen:

Aus Ihrem Alltag kennen Sie es ja selbst: Das Auge kauft mit. Je anschaulicher Sie potenziellen Käufern – seien es Privatpersonen, Bauträger oder Projektentwickler – das Potenzial Ihres Grundstücks vor Augen führen, desto schneller finden Sie den richtigen Käufer.

Unser Tipp: Entwickeln Sie gleich zu Beginn verschiedene Szenarien, welche Bebauungsmöglichkeiten Ihr Grundstück bietet – die Vorschriften des Bebauungsplanes dabei immer im Blick.

Für ein kleineres Grundstück kann das eine Skizze für ein größeres Einfamilienhaus sein oder für einen kleineren Bungalow einschließlich Dachterrasse und/oder Pkw-Stellplatz. So können sich Ihre potenziellen Grundstückskäufer viel besser mit dem Grundstück identifizieren.

Gern helfen wir Ihnen natürlich auf Wunsch beim Verkauf und übernehmen solche sowie viele andere Leistungen für Sie.

Unser Inhaber ist Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (GBS und IHK) sowie Gutachter für Grundstücks- und Gebäudebewertung. Auf dieser Grundlage schätzen wir das Potenzial Ihres Grundstücks in Garmisch-Partenkirchen und im Werdenfelser Land realistisch ein und leiten daraus die passende Zielgruppe ab.

Welche Kosten beim Grundstücksverkauf von Käufer oder Verkäufer übernommen werden, unterscheidet sich teilweise von Region zu Region. Im Großen und Ganzen gilt jedoch:

Im Idealfall beauftragen Verkäufer und Kaufinteressent die Baugrunduntersuchung gemeinsam. Sie lässt sich mit einer Altlastenuntersuchung verbinden und gibt Auskunft darüber,

• dass keine bzw. welche Altlasten vorhanden sind
• welche Bodenschichten erwartet werden
• welche Tragfähigkeit und Standsicherheit der Baugrund dem Bauwerk bietet
• wie das Bauwerk gegründet werden kann

So kann der Kaufinteressent die Kosten für den Bau besser kalkulieren. Sie als Eigentümer kommen zugleich Ihrer Verpflichtung nach, potenzielle Käufer über Mängel wie beispielsweise Bodenverunreinigungen oder Altlasten ausreichend zu informieren bzw. diese zu beseitigen.

Bei der Baugrunduntersuchung entnimmt eine Sonde in Kernbohrungen bis zu 3 m Tiefe unterhalb des späteren Fundaments mehrere Bohrkerne. Diese bilden das Bodenprofil mit sämtlichen Erdschichten ab und geben unter anderem Aufschluss darüber, wie tragfähig der Boden ist und wie es um die Wasserverhältnisse im Boden bestellt ist.

Kommen dabei Probleme ans Tageslicht, können nach einer zusätzlichen Laboruntersuchung Empfehlungen gegeben werden zu: Gründungen, Abdichtungen, Bodenaustausch o. ä. Die Kosten für eine solche Baugrunduntersuchung hängen von Umfang und Aufwand ab; eine belastbare Einschätzung erhalten Sie vom beauftragten Baugrundgutachter.

Wie beim Verkauf jeder anderen Immobilie gilt auch beim Grundstücksverkauf: Es können Steuern auf Sie als Verkäufer zukommen. Spekulationssteuer lautet hier das Stichwort. Deren Höhe hängt von Ihrem gesamten Jahreseinkommen ab und es wird nur der Gewinn versteuert. Abschreibungen bei vermieteten Objekten oder auch die Anschaffungskosten werden zuvor abgezogen.

Ob Sie Spekulationssteuer beim Grundstücksverkauf zahlen müssen, hängt von diesen beiden Fragen ab:

• Haben Sie das Grundstück selbst genutzt?

Bei entsprechender Eigennutzung über den maßgeblichen Zeitraum kann die Spekulationssteuer entfallen.

• Wann haben Sie das Grundstück gekauft?

Liegt zwischen Anschaffung und Verkauf ein ausreichend langer Zeitraum, fällt in der Regel ebenfalls keine Spekulationssteuer an.

Die konkreten Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab und ändern sich mit der Steuergesetzgebung. Lassen Sie Ihre steuerliche Situation daher unbedingt von einem Steuerberater prüfen.

Sie sind unsicher, ob jetzt der geeignete Zeitpunkt ist, Ihr Grundstück zu verkaufen? Oder wollen den Grundstückswert wissen? Sie suchen professionelle Verkaufsunterstützung?

A. Zürker Immobilien begleitet Eigentümer im Raum Garmisch-Partenkirchen seit über 50 Jahren beim Verkauf, inzwischen in dritter Generation – von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin.

Unsere Grundstücksexperten sind jederzeit mit Rat und Tat für Sie da!