Ferienwohnung in Garmisch-Partenkirchen kaufen – was ist noch erlaubt?

Ein Wunsch, mit dem viele Kaufinteressenten zu uns kommen

Garmisch-Partenkirchen zählt zu den beliebtesten Ferienregionen Deutschlands. Entsprechend häufig erreichen uns Anfragen von Kaufinteressenten, die eine Eigentumswohnung erwerben und anschließend an wechselnde Feriengäste vermieten möchten – als Kapitalanlage oder als Mischung aus eigenem Aufenthalt und Vermietung.

Was zunächst nach einer reizvollen Idee klingt, ist rechtlich allerdings nicht ganz einfach. Unsere Einschätzung vorweg: Für eine Wohnung in Garmisch-Partenkirchen neu die Erlaubnis zur Ferienvermietung zu bekommen, ist inzwischen ausgesprochen schwierig. Wer gezielt eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte sich deshalb auf Wohnungen konzentrieren, bei denen diese Nutzung bereits nachweislich genehmigt ist oder ein rechtlich gesicherter Bestandsschutz besteht.

Warum die Ferienvermietung hier so schwierig geworden ist

Der Markt Garmisch-Partenkirchen verfolgt seit einigen Jahren das Ziel, vorhandenen Wohnraum zu schützen und die Umwandlung gewöhnlicher Wohnungen in Ferienwohnungen einzuschränken.

Die Zweckentfremdungssatzung seit Oktober 2025

Am 1. Oktober 2025 ist eine Zweckentfremdungssatzung in Kraft getreten – eine Vorschrift der Gemeinde, die verhindern soll, dass Wohnungen dem Wohnen entzogen werden. Danach darf bestehender Wohnraum grundsätzlich nicht ohne Genehmigung dauerhaft für andere Zwecke genutzt werden. Darunter fällt insbesondere die Vermietung an wechselnde Feriengäste für insgesamt mehr als acht Wochen im Kalenderjahr.

Das Baurecht entscheidet mit

Die Satzung ist aber nur ein Teil der Prüfung. Unabhängig davon muss eine Ferienwohnung auch baurechtlich zulässig sein. Das hängt unter anderem vom Bebauungsplan ab – dem Plan der Gemeinde, der festlegt, wie in einem Gebiet gebaut und genutzt werden darf –, von der Einstufung des Gebiets und gegebenenfalls davon, ob die geänderte Nutzung eigens genehmigt werden muss.

In der Praxis lässt sich deshalb häufig nur schwer erreichen, dass eine gewöhnliche Eigentumswohnung nachträglich für die dauerhafte Ferienvermietung genehmigt wird. Ausgeschlossen sind neue Genehmigungen nicht; ob sie erteilt werden, hängt aber von den Verhältnissen im einzelnen Fall ab. Kaufinteressenten sollten sich deshalb nicht darauf verlassen, eine gewöhnliche Wohnung nach dem Kauf ohne Weiteres in eine Ferienwohnung umwandeln zu können.

Bestandsschutz als echter Vorteil beim Kauf

Besonders interessant sind Wohnungen, bei denen die Nutzung als Ferienwohnung schon früher rechtmäßig begründet wurde. Man spricht dann von Bestandsschutz: Eine Nutzung, die damals zulässig war, darf unter bestimmten Voraussetzungen weiterlaufen, auch wenn sich die Regeln inzwischen geändert haben. Dabei sind drei Fälle zu unterscheiden.

Wohnungen mit Genehmigung als Ferienwohnung

Liegt für eine Wohnung eine wirksame baurechtliche Genehmigung zur Nutzung als Ferienwohnung vor, ist das ein wesentlicher Vorteil. Nach einer uns vorliegenden Auskunft des Bauamts Garmisch-Partenkirchen gilt eine solche Genehmigung grundsätzlich für die Wohnung und nicht nur für den jeweiligen Eigentümer. Bei einem Eigentümerwechsel kann die genehmigte Nutzung deshalb grundsätzlich weitergeführt werden – sofern die Genehmigung weiterhin wirksam ist und keine anderen rechtlichen Beschränkungen entgegenstehen.

Ferienwohnungen, die schon vor Juni 2017 vermietet wurden

Eine Besonderheit betrifft Wohnungen, die bereits vor dem 19. Juni 2017 als Ferienwohnung genutzt wurden. Nach Auskunft des Bauamts kann bei ihnen unter bestimmten Voraussetzungen baurechtlicher Bestandsschutz bestehen. Voraussetzung ist vor allem, dass die damalige Nutzung rechtmäßig war oder ein entsprechender Bestandsschutz nachgewiesen werden kann.

Um zu belegen, seit wann vermietet wird, eignen sich zum Beispiel ältere Vermietungsunterlagen oder eine Bestätigung von GaPa Tourismus über die bisherige Vermietertätigkeit (Kontakt: partner@gapa-tourismus.de). Eine langjährige Ferienvermietung allein ist allerdings noch kein ausreichender Nachweis dafür, dass die Nutzung rechtlich zulässig war.

Ferienwohnungen, die schon vor Oktober 2025 bestanden

Auch die Zweckentfremdungssatzung selbst enthält eine wichtige Ausnahme für bestehende Nutzungen. Räume, die bereits vor ihrem Inkrafttreten am 1. Oktober 2025 nachweislich und seitdem ununterbrochen anderen als Wohnzwecken dienten, können vom Verbot ausgenommen sein.

Diese Ausnahme ersetzt aber keine fehlende baurechtliche Genehmigung. Es müssen deshalb immer beide Fragen geklärt werden: Ist die Ferienvermietung baurechtlich zulässig? Und steht ihr die Zweckentfremdungssatzung entgegen? Gerade bei älteren Ferienwohnungen empfiehlt sich eine Prüfung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde.

Ein Blick in die umliegenden Gemeinden

Während die Bedingungen in Garmisch-Partenkirchen inzwischen sehr streng sind, stellt sich die Lage in verschiedenen umliegenden Gemeinden bislang teilweise weniger schwierig dar – etwa in der näheren Umgebung im Loisachtal und Werdenfelser Land. Soweit dort keine vergleichbare Zweckentfremdungssatzung gilt, entfällt zumindest diese zusätzliche Hürde.

Automatisch erlaubt ist die Ferienvermietung dort deshalb nicht. Auch in den Nachbargemeinden zählen die Bebauungspläne, die baurechtlichen Voraussetzungen und gegebenenfalls die Regeln der Eigentümergemeinschaft. Wer gezielt eine Ferienwohnung sucht, für den kann es dennoch sinnvoll sein, den Suchradius über Garmisch-Partenkirchen hinaus zu erweitern. Einen Überblick über unser aktuelles Angebot finden Sie unter Immobilienangebote.

Warum wir die Ferienvermietung nicht einfach zusagen können

„Kann ich diese Wohnung auch als Ferienwohnung vermieten?“ Das ist eine der häufigsten Fragen zu unseren Wohnungsangeboten. So verständlich sie ist, so wenig lässt sie sich pauschal beantworten.

Aus der bisherigen Nutzung einer Wohnung, ihrer Lage oder den Angaben im Exposé lässt sich nicht zuverlässig ableiten, ob eine Vermietung an wechselnde Feriengäste zulässig ist. Auch eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder eine bisherige Anmeldung bei GaPa Tourismus ersetzt keine nötige behördliche Genehmigung. Ohne entsprechende Nachweise der Behörde können und dürfen wir als Makler deshalb keine verbindliche Zusage zur Ferienvermietung geben.

Bei gewöhnlichen Eigentumswohnungen in Garmisch-Partenkirchen muss nach den derzeitigen Bedingungen vielmehr davon ausgegangen werden, dass eine dauerhafte Ferienvermietung ohne Genehmigung oder gesicherten Bestandsschutz voraussichtlich nicht zulässig ist. Abschließend entscheiden kann darüber nur die zuständige Behörde im konkreten Einzelfall. Wir empfehlen deshalb ausdrücklich, die geplante Nutzung schon vor dem Kaufvertrag mit dem Bauamt zu klären und sich die Zulässigkeit möglichst schriftlich bestätigen zu lassen. Für Auskünfte zu vorhandenen Genehmigungen verlangt das Bauamt nach eigener Auskunft in der Regel eine schriftliche Vollmacht des derzeitigen Eigentümers.

Unsere Empfehlung: gezielt nach genehmigten Ferienwohnungen suchen

Wer eine Wohnung mit dem ausdrücklichen Ziel kaufen möchte, sie regelmäßig an Feriengäste zu vermieten, sollte die rechtlichen Möglichkeiten von Anfang an in die Suche einbeziehen. Interessant sind aus unserer Sicht vor allem Objekte, bei denen die Nutzung als Ferienwohnung bereits behördlich genehmigt ist oder ein belastbar nachgewiesener Bestandsschutz besteht. Eine solche Wohnung bietet eine wesentlich bessere Ausgangslage als eine gewöhnliche Eigentumswohnung.

Die rechtlich gesicherte Möglichkeit zur Ferienvermietung kann außerdem ein wichtiges Verkaufsargument sein und sich positiv auf Nachfrage und Marktwert auswirken. Auch bei bestehenden Ferienwohnungen ist aber zu prüfen, ob Genehmigungen und Nutzungsrechte tatsächlich fortbestehen. Mehr zum Wohnungskauf in der Region lesen Sie unter Wohnung kaufen.

Unser Fazit

Wer in Garmisch-Partenkirchen eine Eigentumswohnung zur dauerhaften Ferienvermietung kaufen möchte, sollte möglichst eine bereits rechtlich abgesicherte Ferienwohnung wählen. Der nachträgliche Versuch, eine gewöhnliche Eigentumswohnung als Ferienwohnung genehmigen zu lassen, ist mit erheblichen Unsicherheiten verbunden und kann scheitern. In den umliegenden Gemeinden können die Voraussetzungen teilweise günstiger sein – aber auch dort sollte die Zulässigkeit vor dem Kauf verbindlich geklärt werden.

Als regional tätiges Immobilienunternehmen mit langjähriger Erfahrung im Raum Garmisch-Partenkirchen unterstützen wir von A. Zürker Immobilien Sie gern bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie und beim Zusammenstellen der vorhandenen Objektunterlagen.

Hinweis: Diese Informationen entsprechen unserem Kenntnisstand vom Oktober 2026 und dienen der allgemeinen Orientierung. Sie sind keine Rechtsberatung und keine Zusicherung einer bestimmten Nutzungsmöglichkeit. Ob eine Ferienvermietung baurechtlich und nach der Zweckentfremdungssatzung zulässig ist, klären für jede Immobilie die zuständigen Behörden.