Grundstück verkaufen: Warum das Baurecht den Preis bestimmt

Ein Stück Wiese und doch eine kleine Wissenschaft

Ein Grundstück wirkt auf den ersten Blick wie die einfachste Immobilie überhaupt. Es gibt kein Dach, das undicht werden könnte, keine Heizung und keinen feuchten Keller. Und doch ist kaum ein Objekt so schwer einzuschätzen. Was ein Stück Land wert ist, entscheidet nämlich nicht die Wiese selbst, sondern das, was man darauf bauen darf. Wer ein Grundstück verkaufen möchte, verkauft im Grunde eine Möglichkeit.

In einer Landschaft wie rund um Garmisch-Partenkirchen, wo Berge, Hänge und Bachläufe den Platz ohnehin begrenzen, wird das besonders greifbar. Zwei Parzellen, die direkt nebeneinander liegen, können sich in Wert und Nachfrage spürbar unterscheiden, je nachdem, was Planung, Lage und Gelände zulassen.

Was Käufer eigentlich kaufen

Das Baurecht als unsichtbarer Grundriss

Gibt es einen Bebauungsplan? Wie viel Fläche darf überbaut werden, wie hoch und in welcher Form? Das sind die ersten Fragen, die Bauherren und Bauträger stellen. Fehlt ein Bebauungsplan, orientiert sich die Bebaubarkeit häufig an der umliegenden Bebauung. Das lässt Spielraum, bringt aber auch Unsicherheit mit sich. Eine Bauvoranfrage kann hier Klarheit schaffen. Ob sie im Einzelfall sinnvoll ist, klärt man am besten mit dem Bauamt und einem Architekten.

Erschließung, Boden und Grundbuch

Liegen Wasser, Abwasser und Strom bereits an? Sind die Erschließungskosten abgerechnet? Wie verhält sich der Baugrund, gerade am Hang? Und was steht im Grundbuch, etwa ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn oder eine Leitung, die quer über das Areal verläuft? All das fließt in die Rechnung eines Käufers ein, oft bevor er überhaupt ein Angebot abgibt. Typischerweise gehören diese Unterlagen auf den Tisch:

• Flurkarte und Lageplan mit den exakten Grenzen
• Aktueller Grundbuchauszug mit allen Rechten und Belastungen
• Auskünfte zum Baurecht, etwa der Bebauungsplan oder ein Vorbescheid
• Nachweise zur Erschließung und gegebenenfalls ein Bodengutachten

Der Bodenrichtwert ist ein Anfang, kein Preis

Viele Eigentümer werfen zuerst einen Blick in die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses. Das ist ein guter Ausgangspunkt, aber eben ein Durchschnittswert für eine ganze Zone. Zuschnitt, Hangneigung, Ausrichtung zur Sonne, Zufahrt und Fernblick bleiben dort unberücksichtigt. Ein schmales Handtuchgrundstück im Schatten und eine sonnige, gut geschnittene Parzelle mit Bergblick tragen denselben Richtwert, haben aber selten denselben Marktwert.

Hinzu kommt die Frage, wer kauft. Eine Familie, die ihr Eigenheim plant, rechnet anders als ein Bauträger, der mehrere Einheiten kalkuliert. Wer seine Zielgruppe kennt, kann das Grundstück so präsentieren, dass dessen Stärken sichtbar werden. Begriffe wie Grundflächenzahl oder Dienstbarkeit erklärt übrigens unser Immobilien-ABC in wenigen Sätzen.

Wo es ohne Fachmann knifflig wird

Die eigentliche Herausforderung liegt darin, aus Planungsrecht, Gelände und Grundbuch einen realistischen Preis abzuleiten. Wird zu hoch angesetzt, bleibt das Angebot liegen und verliert an Reiz. Wird zu niedrig angesetzt, verschenkt der Eigentümer Geld, das sich nicht zurückholen lässt. Dazu kommt die Arbeit dahinter: Unterlagen bei verschiedenen Ämtern anfordern, Fragen von Bauinteressenten fachlich beantworten, die Finanzierung der Käufer prüfen und Verhandlungen führen, in denen gern Bedingungen wie eine vorherige Baugenehmigung ins Spiel gebracht werden.

Genau an diesen Stellen setzen wir von A. Zürker Immobilien an. Zusatzausbildungen in der Grundstücks- und Gebäudebewertung gehören bei uns zum Handwerkszeug, ebenso die Kenntnis der Abläufe vor Ort. Wie wir dabei vorgehen, zeigt die Seite zum Thema Grundstück verkaufen.

Ein Gespräch, bevor das erste Inserat erscheint

Ein Grundstück ist oft über Generationen in der Familie gewachsen, und viele Eigentümer im Werdenfelser Land verkaufen es nur einmal im Leben. Umso mehr lohnt es sich, die Möglichkeiten des eigenen Landes zu kennen, bevor der Verkauf beginnt. Wer zuerst versteht, was auf seiner Wiese entstehen könnte, verhandelt am Ende mit klarem Blick. Einen Überblick über den gesamten Ablauf bietet unser Bereich Verkaufen.