Hotel kaufen – Substanz und Betreiber-Modell zusammen denken
Beim Hotelkauf wird das Betreibermodell mitgekauft
Ein Hotel ist als Immobilie und als Betrieb zu verstehen. Wer kauft, entscheidet sich für eines von drei Modellen: Eigentum mit Eigenbetrieb, Eigentum mit Pachtbetrieb, Eigentum mit Management-Vertrag. Jedes Modell bringt eigene Ertragsstrukturen, Risiken und Aufwandsprofile mit. Wer das Modell verwechselt oder vorschnell wählt, lebt jahrelang mit den Konsequenzen.
Wir vermitteln Hotelobjekte in Garmisch-Partenkirchen und Umgebung mit klarem Blick auf Betreiber-Optionen, Bestandsstruktur und Marken-Anbindung.
Die drei Betreibermodelle im Vergleich
| Modell | Wer betreibt | Ertragscharakter |
|---|---|---|
| Eigentum + Eigenbetrieb | Sie selbst (oder Ihr Team) | Höchste Ertragschance, höchster Aufwand |
| Eigentum + Pachtbetrieb | Externer Pächter (Festpacht/Umsatz) | Stabile Pachtzins-Erlöse, geringe Eigenarbeit |
| Eigentum + Management-Vertrag | Betreiber-Gesellschaft, Fee-Modell | Risiko beim Eigentümer, professionelles Management |
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Was bei jedem Hotelkauf in die Due Diligence muss
- Auslastungsdaten und Durchschnittsrate – mindestens der letzten drei Jahre.
- Bestehende Pacht- oder Managementverträge – Restlaufzeit, Optionen, Kündigungsklauseln.
- Markenrechte und Lizenzen – bei Hotelketten oft an Verträge gebunden.
- Mitarbeiterstruktur – bei Fortführung des Betriebs gehen die Arbeitsverhältnisse im Rahmen des Betriebsübergangs automatisch auf den Käufer über.
- Instandhaltungs-Backlog – Zimmer-Renovierungen, Lobby-Modernisierungen.
- Konzessions- und Genehmigungs-Status – Schank, Restaurant, Wellnessbereich.
- Online-Bewertungen und Reputation – beeinflussen Wert nach Übernahme.
Wie tief eine solche Prüfung reicht, zeigt unsere Übersicht zur Due Diligence beim Gewerbekauf.
Was wir für Sie übernehmen
Wir koordinieren Off-Market-Ansprache, Auslastungs-Analyse, Markt-Vergleich mit ähnlichen Häusern und Verhandlung mit dem Verkäufer. Als inhabergeführtes Maklerhaus in dritter Generation, seit über 50 Jahren im Raum Garmisch-Partenkirchen verwurzelt, bringen wir die Bewertungskompetenz mit, die ein Hotelkauf verlangt: Geschäftsführer Alexander Zürker ist Immobilienfachwirt (GBS und IHK) und Gutachter für Grundstücks- und Gebäudebewertung. Über die Mitgliedschaft im IVD (Immobilienverband Deutschland) und den Immobilienbestand, den wir seit über fünfzig Jahren im Werdenfelser Land begleiten, kennen wir den Markt und seine Betreiberstrukturen. Wie sich ein solcher Kauf strukturieren lässt, lesen Sie unter Finanzierung eines Gewerbeobjekts; welche Kaufnebenkosten beim Gewerbekauf hinzukommen, klären wir vorab mit Ihnen. Bei Investoren mit Branchen-Erfahrung beschränken wir uns auf Recherche und Verhandlung. Bei Erstkäufern arbeiten wir eng mit Hotel-Operatoren zusammen, die das Betreiber-Modell für Sie planen können — das ist unsere Aufgabe nicht, aber wir empfehlen passende Partner.
Häufige Fragen zum Hotelkauf in Garmisch-Partenkirchen
Wie wirtschaftlich ist der Kauf eines Hotels?
Das hängt stark von Betreibermodell und Standort ab: Ein stabiler Pachtbetrieb wirft planbarere Erträge ab als der risikoreichere Eigenbetrieb, A-Standorte mit Markenanbindung liegen wieder anders. Belastbare Werte liefert erst eine objektbezogene Bewertung — dafür sind unsere Wertermittlung und ein aktueller Marktbericht die richtige Grundlage.
Wie lange dauert die Hotel-Übernahme?
Aufwändiger als andere Gewerbe-Käufe — sechs bis zwölf Monate wegen Due Diligence, Mitarbeiter-Information, Markenvertrag-Klärung.
Was passiert beim Hotelkauf mit den Mitarbeitern?
Bei Fortführung des Betriebs gehen die Arbeitsverhältnisse im Rahmen des Betriebsübergangs automatisch auf den Käufer über. Die Information der Beschäftigten vor der Übergabe ist Pflicht.
Lohnt sich beim Hotelkauf eine Markenbindung?
Bei größeren Häusern in guten Lagen meist ja — stabile Marketing-Anbindung, Vertriebskraft, höhere Markenwertigkeit. Kostenseite: Markengebühren und Auflagen.
Welche Eigenkapital-Quote brauche ich beim Hotelkauf?
Bei Hotels höher als bei klassischen Gewerbeobjekten — meist 30–45 %. Banken bewerten den Hotel-Cashflow vorsichtiger.