So finden Sie die beste Lösung für Ihr geerbtes Haus

Eine Annahme der Erbschaft lohnt sich nur, wenn der Nachlasswert die Verbindlichkeiten übersteigt. Informieren Sie sich also vorab, damit zum persönlichen Verlust nicht auch noch ein finanzieller hinzukommt.

Stellen Sie zuerst fest, ob es einen Erbvertrag oder ein Testament gibt, in dem der Nachlass geregelt ist. Auskunft gibt Ihnen das Nachlassgericht, das für die Testamentseröffnung zuständig ist. Gehört ein Haus zum Nachlass, müssen Sie dessen Wert kennen, um zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen.

Beim Grundbuchamt finden Sie heraus, ob das Haus mit Hypotheken oder Grundschulden belastet ist. Legen Sie dort Ihren Erbschein vor, dann bekommen Sie einen Grundbuchauszug und sehen die eingetragenen Belastungen. Fragen Sie außerdem die Bank des Verstorbenen, ob weitere Verbindlichkeiten offen sind.

Um den aktuellen Hauswert zu erfahren, können Sie einen Gutachter mit einem offiziellen Wertgutachten beauftragen. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn rechtliche Auseinandersetzungen zu befürchten sind oder Sie glauben, dass die vom Finanzamt festgesetzte Erbschaftssteuer zu hoch ausfällt.

Für Ihre persönliche Abwägung, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen sollen, reicht jedoch auch eine fundierte Wertermittlung von einem geschulten Immobilienmakler. Gern können Sie sich damit an uns wenden: Erbschaftsimmobilien sind bei A. Zürker Immobilien ein ausgewiesener Schwerpunkt, und Inhaber Alexander Zürker ist Gutachter für Grundstücks- und Gebäudebewertung. Das Haus besteht in dritter Generation und ist seit über 50 Jahren am Ort.

Bei der Wertermittlung untersuchen wir die Immobilie gründlich hinsichtlich Bausubstanz, Lage, Ausstattung und Modernisierungsgrad. Darüber hinaus analysieren wir für Sie auch das aktuelle Marktgeschehen mit Angebot und Nachfrage. So erhalten Sie nach kurzer Zeit eine ausführliche und verständliche Auskunft zum konkreten Marktwert Ihres Hauses.

Lassen Sie diesen in die Gegenüberstellung von Nachlasswert und Verbindlichkeiten einfließen und entscheiden Sie anschließend. Lehnen Sie die Erbschaft ab, wenn die Schulden den Nachlasswert übersteigen, denn dann können Ihnen die Gläubiger des Verstorbenen keine Forderungen stellen.

Schon als Alleinerbe müssen Sie sich mit vielen komplexen Herausforderungen auseinandersetzen, statt zur Ruhe kommen zu können. Ist eine Erbengemeinschaft involviert, steigt der Druck weiter und Streit ist oft vorprogrammiert.

Kommen bei einer Hauserbschaft mehrere Erben ins Spiel, ist die Beantragung eines Erbscheins beim Amtsgericht umso wichtiger, denn er:

• ist offiziell anerkannt
• legt alle berechtigten Erben und deren Anteile an der Erbschaft offen
• hilft dabei, als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden

Für mehrere Erben ist sowohl die Beantragung eines gemeinsamen Erbscheins möglich als auch ein Teilerbschein, wenn nur einer seinen Erbteil ausweisen lassen will.

Innerhalb einer Erbengemeinschaft sind alle Personen so lange gemeinsame Eigentümer des Erbes, bis ein Testamentsvollstrecker oder das Nachlassgericht das Erbe für auseinandergesetzt erklärt. Wichtig währenddessen: Sie müssen alle einvernehmlich entscheiden und handeln, egal ob das Haus selbst genutzt, verkauft oder vermietet werden soll.

Damit nicht genug, haften Sie in einer Erbengemeinschaft automatisch für die Verbindlichkeiten Ihrer Miterben. Sammeln sich etwa nach einer Erbauseinandersetzung Betriebskosten oder kommunale Gebühren an, für die einzelne Miterben nicht die Mittel haben, werden die übrigen Miterben von den Gläubigern zur Kasse gebeten.

Es ist also ratsam, eine Erbengemeinschaft so früh wie möglich wieder aufzulösen. Sie können zum Beispiel Miterben auszahlen, um alleiniger Eigentümer des geerbten Hauses zu werden, oder sich einvernehmlich auf Verkauf oder Vermietung an einen Dritten verständigen.

Vor allem, wenn die verstorbene Person ein Elternteil oder der Lebenspartner war, entscheiden sich die Hinterbliebenen oft für die Selbstnutzung des geerbten Hauses. Dabei gibt es jedoch einiges abzuwägen.

Wenn Sie die geerbte Immobilie selbst nutzen möchten, kann Ihnen das unter gewissen Umständen in Bezug auf die Erbschaftssteuer Vorteile verschaffen. Gleichzeitig kommen aber auch viele Verpflichtungen auf Sie zu. Überlegen Sie sich deshalb gut, ob das geerbte Haus Ihren Wohnbedürfnissen und Zukunftsplänen auch in einigen Jahren noch gerecht wird. Einige Aspekte, die Sie dabei berücksichtigen sollten, haben wir für Sie zusammengestellt:

• Bietet das geerbte Haus genug Platz, auch falls sich die Familie vergrößert?
• Muss aus energetischen Gründen saniert werden und falls ja, wie teuer wird das?
• Welche monatlichen Betriebskosten kommen auf Sie zu?
• Welche Kosten für Umzug und Einrichtung fallen eventuell an?
• Haben Sie die Mittel, Ihre Miterben auszuzahlen, falls Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind?

TIPP: Wenn der Wert des geerbten Hauses den gesetzlich festgelegten Freibetrag übersteigt, wird für die Differenz Erbschaftssteuer fällig. Welcher Freibetrag auf Sie zutrifft, entscheidet Ihr Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Für den geerbten Vermögensanteil, der diesen Freibetrag übersteigt, zahlen Sie den Steuersatz, der für Ihre Steuerklasse gilt. Die aktuellen Freibeträge und Steuersätze erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater oder Notar.

Nicht immer passt das geerbte Haus in die eigenen Pläne: Es ist zu klein oder zu groß, muss teuer saniert werden, die Erbschaftssteuer ist zu hoch oder der Unterhalt zu teuer. In diesen Fällen können sich der Verkauf oder die Vermietung eher rentieren.

Vor allem Immobilienerben, die finanziell nicht auf den Verkaufserlös angewiesen sind, entscheiden sich oft für die Vermietung. Dann können sie damit Mieterträge erzielen und Kapital aufbauen. Allerdings bringt die Vermietung auch etliche Verpflichtungen mit sich und muss finanziell gut kalkuliert werden.

Auf folgendes sollten Sie zum Beispiel achten:

• Mieteinnahmen sollten nicht nur die Betriebs- und Verwaltungskosten decken, sondern auch eine Rendite auf das gebundene Kapital erlauben.
• Für die Lösung von Schwierigkeiten mit dem geerbten Haus oder dem Mieter sind Sie oder ein von Ihnen bezahlter Verwalter zuständig.
• Modernisierungen, Neuvermietungen, Betriebskostenabrechnungen und viele weitere Aufgaben fallen in Ihr Aufgabengebiet.
• Sie dürfen die Mieten nicht beliebig erhöhen, sondern müssen sich an die aktuellen gesetzlichen Vorschriften und Fristen halten.

Für die meisten Erben stellt sich der Verkauf als lukrativer heraus – sofern die Immobilie nicht bereits vermietet ist. Denn dann gelten nochmal besondere Bedingungen.

Bei vielen geerbten Häusern handelt es sich um ältere Objekte, die zuerst zeit- und kostenaufwändig modernisiert werden müssen. Auch werden freie Häuser vom Wert her meist höher eingestuft als vermietete Häuser.

Zudem suchen immer mehr Menschen nach Eigentum statt nach Mietobjekten, was die Kaufpreise stützt. Erben, die erst vermieten und später verkaufen möchten, müssen dagegen Preisabstriche in Kauf nehmen, weil die neuen Eigentümer eben nicht frei über die Immobilie verfügen können.