Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen
Durch mehr Aufwand können Sie einen besseren Preis erzielen
Wer sein Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf in einzelne Eigentumswohnungen umwandelt, rechnet meist mit einem höheren Gesamterlös aus dem Einzelverkauf. Der Weg dorthin führt allerdings über eine Reihe formaler Vorgaben, die in fester Reihenfolge abzuarbeiten sind.
Wir begleiten Eigentümer aus Garmisch-Partenkirchen und den umliegenden Gemeinden durch genau diesen Ablauf. Entsteht dabei eine Eigentümergemeinschaft, übernimmt unsere eigene WEG-Hausverwaltung auf Wunsch die Betreuung — beides unter einem Dach.
So läuft die Aufteilung ab
- Besorgen Sie sich einen Aufteilungsplan
- Beantragen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Fertigen Sie eine Teilungserklärung an
- Machen Sie einen Termin für die Beurkundung aus
- Lassen Sie einen Eintrag ins Grundbuch vornehmen
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Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung. Sie zeigt, welche Gebäudeteile allen Eigentümern gemeinsam gehören (Gemeinschaftseigentum) und wo die künftigen Eigentumswohnungen mit welcher Größe liegen (Sondereigentum).
Enthalten sind alle Maße, die zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes nötig sind. Jede Einheit, die später ein eigenes Grundbuchblatt bekommen soll, trägt im Plan eine eigene Ziffer. Ohne diesen Plan erhalten Sie keine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen Sie beim zuständigen Bauamt, zusammen mit dem Aufteilungsplan. Voraussetzung ist, dass die Wohnungen baulich durch Decken und Wände voneinander getrennt sind und jede Wohnung einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Auch Wärme- und Schallschutz müssen je Wohnung sichergestellt sein.
Je nach Bundesland unterscheiden sich die Anforderungen im Detail, etwa bei Abstellräumen oder Abstellflächen. Nachlesen können Sie das in der Landesbauordnung; unsere Mitarbeiter ordnen Ihnen die Vorgaben gern für Ihr Objekt ein.
Wollen Sie die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen, brauchen Sie außerdem eine Teilungserklärung, am besten notariell beurkundet. Darin werden die Eigentumsverhältnisse geregelt: Das Treppenhaus etwa gehört allen Eigentümern und zählt damit zum Gemeinschaftseigentum, die in sich abgeschlossenen Wohneinheiten dagegen zum Sondereigentum. Was hineingehört, gibt das Wohnungseigentumsgesetz vor. Unter anderem:
- Höhe der Miteigentumsanteile in 1/100- oder 1/1.000-Einheiten
- Lage, Größe und Anzahl aller Wohneinheiten des Mehrfamilienhauses
- Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie zu Sondernutzungsrechten
- Grundstücksbeschreibung
- Beschreibung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Wohneinheiten-Beschreibung inklusive Zweckbestimmung
- Angaben zu den Stimmrechten der Miteigentümer
- Hausordnung
- Kosten-/Lasten-Aufteilung
- etc.
Beurkundungstermin
Ob die Unterschriften unter der Teilungserklärung nur beglaubigt oder ob die Erklärung selbst beurkundet werden soll: In beiden Fällen führt der Weg zum Notar. Bei der Beurkundung prüft er zugleich, ob die Erklärung WEG-konform ist.
Gehört das Haus mehreren Eigentümern, müssen alle zum Termin erscheinen oder sich per Vollmacht vertreten lassen.
Grundbucheintrag
Wurde die Teilungserklärung notariell beurkundet, übernimmt der Notar die Eintragung. Wurden dagegen nur die Unterschriften beglaubigt, reichen Sie die Unterlagen selbst beim Grundbuchamt ein.
Sie haben Fragen zur Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen oder möchten beim Verkauf von Anfang an auf Nummer sicher gehen?
Dann fordern Sie jetzt weitere Informationen an oder vereinbaren Sie direkt einen Termin mit unserem Team aus Garmisch-Partenkirchen und Umgebung.
Häufige Fragen zur MFH-Aufteilung in Eigentumswohnungen in Garmisch-Partenkirchen
Lohnt sich die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen in Garmisch-Partenkirchen?
Bei guter Lage und solider Bausubstanz häufig ja: Der Verkauf einzelner Wohnungen bringt in vielen Fällen mehr ein als der Verkauf des Hauses am Stück. Vorausgesetzt, die Zuschnitte sind marktgängig, das Verhältnis von Wohnfläche zu Gemeinschaftsflächen stimmt und Sie bringen Geduld für eine längere Vermarktung mit.
A. Zürker Immobilien rechnet Ihnen vor der Aufteilung beide Szenarien durch. Manchmal ist der Verkauf am Stück wirtschaftlich sinnvoller, weil er schneller geht und weniger Vorleistung verlangt.
Welche Schritte sind für die Aufteilung in Garmisch-Partenkirchen nötig?
Fünf Schritte gehören dazu: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung, Grundbucheintrag und die Bildung der neuen Miteigentumsanteile. Zeichnung und Bescheinigung kommen von Architekt und Bauamt, die Erklärung vom Notar.
Sobald die ersten Wohnungen einzeln verkauft sind, kommt die Bestellung einer WEG-Verwaltung hinzu. A. Zürker Immobilien begleitet Sie durch jeden dieser Schritte, mit einem eingespielten Netz aus Fachpartnern und unserer eigenen WEG-Hausverwaltung im Haus.
Was kostet die Aufteilung in Garmisch-Partenkirchen?
Das hängt stark vom Objekt ab. Zu kalkulieren sind das Architektenhonorar für den Aufteilungsplan, Gebühren der Behörden, Notarkosten und häufig eine Vermessung. Beim späteren Einzelverkauf kommt die Grunderwerbsteuer hinzu (in Bayern 3,5 %), die jeweils der Käufer der Eigentumswohnung trägt.
A. Zürker Immobilien stellt Ihnen vorab eine detaillierte Kostenplanung zusammen. So wissen Sie, was investiert werden muss, bevor Sie sich festlegen.
Wie lange dauert die Aufteilung in Garmisch-Partenkirchen?
Realistisch sind vier bis acht Monate vom Auftrag an den Architekten bis zur Eintragung im Grundbuch. Ist das zuständige Bauamt im Raum Garmisch-Partenkirchen stark ausgelastet, zieht sich der Vorgang entsprechend.
A. Zürker Immobilien beginnt die Vermarktungsvorbereitung in der Regel schon parallel zur Aufteilung, damit diese Wartezeit nicht verloren geht.
Was ist mit den bestehenden Mietern bei der Aufteilung in Garmisch-Partenkirchen?
Bestehende Mietverträge laufen unverändert weiter. Wird eine aufgeteilte Wohnung jedoch erstmals verkauft, steht dem Mieter in aller Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu: Er darf zu denselben Konditionen erwerben wie der vorgesehene Käufer. Die genauen Voraussetzungen klären Sie am besten mit Notar oder Fachanwalt.
Auch eine Eigenbedarfskündigung ist nach der Aufteilung erst nach Ablauf einer mehrjährigen Sperrfrist möglich, deren Länge sich nach dem jeweiligen Landesrecht richtet. A. Zürker Immobilien plant diese Fristen vorausschauend in die Vermarktung ein und behandelt den Verkauf vermieteter Wohnungen gesondert.
Welche Wohnungen lassen sich nach Aufteilung am besten in Garmisch-Partenkirchen verkaufen?
Gefragt sind vor allem Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 80 m² in guter Lage, leerstehende Einheiten ohne laufendes Mietverhältnis, Penthouses und Erdgeschosswohnungen mit Gartenanteil. Schwerer verkäuflich sind Apartments unter 30 m² und große Wohnungen mit unzeitgemäßem Zuschnitt.
Inhaber Alexander Zürker ist Gutachter für Grundstücks- und Gebäudebewertung und prüft für A. Zürker Immobilien vor der Aufteilung Ihre Wohnungsstruktur. Auf dieser Grundlage ermitteln wir auch den Wert Ihres Mehrfamilienhauses.
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