Wir liefern Ihnen die wichtigsten Antworten zum Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, denkt meist in Renditen und verlangt für die Verhandlung deutlich mehr Nachweise als bei anderen Objekten. Eine Checkliste zum Mehrfamilienhausverkauf sorgt dafür, dass nichts liegen bleibt.

Dazu zählen z. B.:

• Flurkarte
• Grundrisse
• Versicherungsnachweise
• Unterlagen zur Substanz
• Belege der letzten Modernisierungsmaßnahmen
• Mietverträge
• Protokolle der Kommunikation mit Mietern
• Verträge und Leistungsnachweise von Verwaltungen, Hausmeistern etc.
• Energieausweis
• usw.

An den Belegen über Ihre Mieteinnahmen lesen Interessenten ihre künftige Rendite ab. Häufige Mieterwechsel werfen Fragen nach dem Grund auf, geminderte Mieten deuten auf Schwächen bei Wohnqualität oder Bausubstanz hin. Auf diese Punkte sollten Sie vorbereitet sein oder sie von Fachleuten wie uns klären lassen:

• Wie sieht die Mieterstruktur aus?
• Wie alt sind die Mieter?
• Wann könnten unter Umständen Wohnungen frei werden?
• Wann erfolgte die letzte Mieterhöhung?
• Bestehen gegebenenfalls Rechtsstreitigkeiten, die Mietanpassungen behindern?

Kaum etwas prägt den Wert Ihres Mehrfamilienhauses so stark wie sein baulicher Zustand. Belegen Sie deshalb möglichst jede Sanierungsmaßnahme mit den passenden Dokumenten – daraus werden in der Verhandlung handfeste Argumente.

Relevante Bereiche:

• Baujahr und Wartungszustand der Heizungsanlage
• Zustand der Bedachung und Nachweis von Sanierungen
• Alter und Zustand sämtlicher Fenster und Türen
• Wasserleitungen und Elektroinstallationen
• Zustand von Keller und – falls vorhanden – Dachboden
• Design und Alter der Badezimmer
• Einbauküchen und weitere Ausstattungsdetails

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch übernimmt der Käufer einer vermieteten Immobilie die bestehenden Mietverträge. Ihre Mieter müssen also nicht befürchten, dass ihnen direkt nach dem Mehrfamilienhausverkauf gekündigt wird.

Verkaufen Sie die Wohnungen Ihres Hauses einzeln, kommt zum Schutz der Mieter zusätzlich eine gesetzliche Kündigungssperrfrist hinzu, deren Dauer je nach Region und Verordnung unterschiedlich ausfällt – lassen Sie sich hierzu rechtlich beraten. Beim Einzelverkauf vermieteter Wohnungen räumen Sie den Mietern außerdem ein Vorkaufsrecht ein.

Nehmen Sie offene Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen als verbindliche Regelung in den Kaufvertrag auf. Das erspart Ihnen späteren Ärger mit Käufer und Mietern.

Wollen Sie sicher sein, dass keine Mieterrechte verletzt werden und der Kaufvertrag sauber steht, übergeben Sie den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses an A. Zürker Immobilien. Wir sind auf wohnwirtschaftliche Immobilien spezialisiert, arbeiten mit IHK-geprüften Fachwirten und kennen die Rechte von Mietern und Eigentümern aus der täglichen Praxis.

Versprechen Sie sich einen höheren Kaufpreis für ein leerstehendes Mehrfamilienhaus, können Sie Ihren Mietern einen Mietaufhebungsvertrag anbieten. Ein Anrecht auf Entschädigung entsteht daraus für sie nicht. Eine in Aussicht gestellte Prämie, die Umzug & Co. abdeckt, ist aber oft ein wirksamer Anreiz.

Inhalte eines Mietaufhebungsvertrages:

• genaue Bezeichnung des Mietverhältnisses
• Namen der Vertragsparteien
• Adresse der Immobilie (bei Wohnungen auch Wohnungsnummer)
• gegebenenfalls Nachmieter-Nennung
• Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses
• Formulierung, dass die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (falls der Mieter nach Vertragsende in der Wohnung bleibt) ausgeschlossen ist
• Regelung über den Immobilien-Zustand bei Übergabe (z. B. besenrein)
• unter Umständen getroffene Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnung, Rückbaumaßnahmen, Rückzahlung der Mietkaution etc.
• gegebenenfalls Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Übergabe der Immobilie
• gegebenenfalls Abfindungs- oder Ausgleichszahlungen an den Mieter bzw. Aufwendungsersatz an den Vermieter

Beschreiben Sie Leistungs- und Zahlungsansprüche im Vertrag so genau wie möglich. Dazu gehören der Grund des Anspruchs und die Zahlungsmodalitäten mit Fristen, Empfänger, Bankverbindung und Zahlungsart.

Klären Sie vorab, ob beide Seiten auf ein Widerspruchsrecht verzichten sollten, und nehmen Sie dann eine entsprechende Formulierung auf. Sinnvoll ist zudem die Vereinbarung, dass mit dem Mietaufhebungsvertrag sämtliche gegenseitigen Ansprüche erledigt sind.

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie, stimmen Sie jede Besichtigung mit den aktuellen Mietern ab. Sie selbst oder der Makler, der Sie vertritt, dürfen die Wohnungen betreten, solange folgende Rahmenbedingungen eingehalten werden:

• Besichtigungen nur zu angemessenen Tageszeiten, also am späteren Vormittag oder am frühen Abend
• Ausführung von Besichtigungen nur in Ausnahmefällen an Sonn- und Feiertagen
• Ankündigung des Besichtigungstermins bei Ihren Mietern idealerweise zwei Wochen, in jedem Fall aber mit angemessenem Vorlauf, und Durchführung nur nach erfolgter Bestätigung
• Berücksichtigung der Urlaubszeiten Ihrer Mieter

Ihre Mieter sind zudem nicht verpflichtet, ihre Wohnungen dauerhaft für Besichtigungen zu öffnen. Nach der Rechtsprechung ist diese Pflicht bereits erfüllt, wenn die Wohnung in regelmäßigen Abständen für eine begrenzte Zeitspanne zugänglich gemacht wird; wie das im Einzelfall auszulegen ist, klären Sie am besten anwaltlich.