Vermietete Mehrfamilienhäuser und Wohnungen erfolgreich verkaufen
Bei der Veräußerung gilt es, einige Besonderheiten zu beachten
Immobilieneigentum gehört weiterhin zu den beständigsten Formen der Kapitalanlage in Deutschland. Trotzdem gibt es gute Gründe, ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen abzugeben. Dabei sind einige Besonderheiten zu beachten, denn das laufende Mietverhältnis wirkt sich nicht nur auf den Kaufpreis aus, sondern auch darauf, wer als Käufer überhaupt in Frage kommt.
Wem der neue Eigentümer bei Eigenbedarf Wohnraum überlassen darf
- leiblichen Kindern sowie Pflegekindern
- Eltern
- Geschwistern
- Nichten und Neffen
- Schwiegereltern
- Enkelkindern
- Haushaltsangehörigen, wie z. B. Haushalts- oder Pflegehilfen
Mehr in unserer Infobroschüre
Laden Sie sich jetzt schnell und unkompliziert viele weitere Informationen herunter.
Akzeptieren die Mieter eine Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers, richtet sich der Einzugstermin nach der jeweiligen Kündigungsfrist.
| Dauer Mietverhältnis | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 – 8 Jahre | 6 Monate |
| länger als 8 Jahre | 9 Monate |
Kündigen darf der neue Eigentümer erst, wenn der Eigenbedarf rechtswirksam feststeht und der Eigentümerwechsel notariell beurkundet sowie im Grundbuch eingetragen ist.
Als A. Zürker Immobilien arbeiten wir seit über 50 Jahren in dritter Generation im Raum Garmisch-Partenkirchen und sind auf wohnwirtschaftliche Immobilien spezialisiert — der Verkauf vermieteter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser gehört von Anfang an dazu. Deshalb beraten wir Sie bereits vor dem Vermarktungsstart: was in Ihrer Situation möglich ist, welche Erfolgsaussichten ein Mietaufhebungsvertrag hat und ob sich eine Abfindung für die bestehenden Mieter lohnt.
Investoren als attraktive Zielgruppe für vermietete Objekte
Wollen Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder einzelne vermietete Wohnungen verkaufen, ist die Nachfrage meist geringer als bei leerstehenden Objekten. Das kann auf den Kaufpreis durchschlagen – jedenfalls dann, wenn der Zugang zur passenden Zielgruppe fehlt.
Investoren wollen durch Vermietung hohe Rendite erzielen
Über unser gewachsenes Netzwerk halten wir langjährige Kontakte zu Kapitalanlegern, denen es gleich ist, ob ein Objekt vermietet ist oder nicht. Diese Immobiliengesellschaften und Investoren wollen nicht selbst einziehen, sondern über die Vermietung dauerhaft eine hohe Rendite erwirtschaften. Entsprechend nüchtern gehen sie in den Verkaufsprozess und erwarten von Ihnen belastbare Angaben zum heutigen Wert und zur absehbaren Wertentwicklung.
Für die zu erwartende Rendite berücksichtigen sie zum Beispiel folgende Positionen:
- Höhe der Mieteinnahmen verglichen zum Kaufpreis
- Anstehende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- Miethöhe verglichen mit dem ortsüblichen Mietspiegel
Wer sich als Verkäufer auf diesem Feld nicht auskennt, läuft Gefahr, auf einen Preis heruntergehandelt zu werden, der den Verkehrswert der Immobilie nicht einmal erreicht.
Ihre Kapitalanlage von Anfang an in erfahrenen Händen
Von der Wertermittlung über Vermarktung und Abwicklung bis zu Verhandlung und Übergabe begleiten wir den gesamten Weg. So sorgen wir dafür, dass Sie für Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen und Umgebung einen angemessenen Preis erzielen.
Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen in Garmisch-Partenkirchen
Kann ich vermietete Wohnungen in Garmisch-Partenkirchen einfach verkaufen?
Ja, vermietete Wohnungen lassen sich verkaufen — der Mietvertrag läuft mit dem Käufer weiter. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" schützt den Mieter und wirkt sich zugleich auf den erzielbaren Kaufpreis aus.
Vermietete Wohnungen liegen im Preis in der Regel spürbar unter vergleichbaren leeren Einheiten. A. Zürker Immobilien kennt die Käufergruppen, die genau solche Objekte suchen.
Wer kauft vermietete Wohnungen in Garmisch-Partenkirchen?
Hauptzielgruppe sind Kapitalanleger und Renditeinvestoren, die nicht selbst einziehen wollen. Sie rechnen mit dem Mietzins und der Bruttoanfangsrendite. Eigennutzer kommen nur in Frage, wenn Eigenbedarf möglich ist oder die Mieter zu einer Aufhebung bereit sind.
Über das gewachsene Netzwerk von A. Zürker Immobilien erreichen wir gepflegte Verteiler von Renditeinvestoren — viele suchen ausdrücklich vermietete Objekte ohne den Aufwand einer Erstvermietung.
Was bedeutet das Vorkaufsrecht der Mieter in Garmisch-Partenkirchen?
Wird ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und anschließend verkauft, steht den Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Sie dürfen ihre Wohnung zu denselben Konditionen erwerben wie der vorgesehene Käufer.
Beim Globalverkauf eines kompletten Mehrfamilienhauses oder bei längst aufgeteilten Wohnungen greift das Vorkaufsrecht meist nicht. A. Zürker Immobilien klärt die rechtliche Lage vor jedem Vermarktungsstart — im Zweifel gemeinsam mit Notar oder Fachanwalt.
Lohnt sich eine Mieterabfindung vor dem Verkauf in Garmisch-Partenkirchen?
In guten Lagen häufig ja: Eine Abfindung rechnet sich, wenn die Wohnung danach leer angeboten werden kann und der dadurch erzielbare Mehrerlös die Abfindung deutlich übersteigt.
Voraussetzung ist die Zustimmung der Mieter — ohne Einigung ist eine Kündigung meist nicht möglich. Auf Wunsch verhandelt A. Zürker Immobilien direkt mit den Mietern und kennt die Spielräume in Garmisch-Partenkirchen und im umliegenden Werdenfelser Land.
Wann ist Eigenbedarfskündigung in Garmisch-Partenkirchen möglich?
Eigenbedarf gilt nur für einen eng gezogenen Personenkreis: Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister, Großeltern, Enkelkinder, Neffen und Nichten, Schwiegereltern sowie Haushaltsangehörige wie Pflege- oder Haushaltshilfen.
Die Kündigungsfrist staffelt sich nach der bisherigen Mietdauer (siehe Tabelle oben). Bei aufgeteilten Wohnungen kommt eine mehrjährige Sperrfrist nach Landesrecht hinzu; deren Dauer und die Erfolgsaussichten klärt A. Zürker Immobilien vorab, im Zweifel mit einem Fachanwalt.
Wie ermittle ich den Wert vermieteter Wohnungen in Garmisch-Partenkirchen?
Bei vermieteten Wohnungen führt das Ertragswertverfahren zum Ziel: Jahresnettomiete × Kapitalisierungsfaktor abzüglich Bewirtschaftungskosten. Der Faktor hängt von Lage, Zustand und Mietniveau ab.
Ergänzend wird der Vergleichswert ähnlicher vermieteter Objekte herangezogen. Inhaber Alexander Zürker ist Gutachter für Grundstücks- und Gebäudebewertung; bei A. Zürker Immobilien laufen deshalb beide Verfahren parallel und plausibilisieren einander. Wie wir den Wert Ihrer Immobilie konkret ermitteln, lesen Sie auf unserer Seite zur Wertermittlung.
Der Wert Ihrer Immobilie?
Erhalten Sie schnell, kostenlos und unverbindlich eine erste Preiseinschätzung Ihrer Immobilie.
